Inadimplência em condomínio?

A Engetax Elevadores em colaboração com a SECIESP, compartilha com você, informações úteis e organizadas com intenções de amenizar os impactos da inadimplência no seu condomínio, visando sempre o bem estar e saúde de todos.

Muitos síndicos estão cheios de dúvidas sobre como agir frente ao aumento da inadimplência nos condomínios. A SECIESP preparou algumas orientações e procedimentos para amenizar os impactos da inadimplência, mais uma das consequências da COVID-19, também apresenta informações para que os moradores entendam a importância de manter os pagamentos das taxas condominiais em dia.

É de extrema importância que os síndicos mantenham os serviços essenciais em funcionamento, você já imaginou o condomínio sem manutenção nos equipamentos de segurança e elevadores? Dentre outros serviços, por exemplo: limpeza, serviços de portaria e salários dos funcionários.

Para que as manutenções essenciais permaneçam efetivas e intocáveis, é de extrema importância que os Síndicos e as Administradoras de condomínios tenham um plano de ação capaz de motivar, mobilizar, ajudar e informar os moradores das consequências da inadimplência, além disso, apresentar alternativas que ajudem os moradores a solucionar este problema.

Informações e orientações abaixo, foram realizadas pela SECIESP – Sindicato das Empresas de Fabricação Instalação Modernização Conservação e Manutenção de Elevadores do Estado de São Paulo.

INADIMPLÊNCIA EM CONDOMÍNIO?

MAIS UM GRANDE PROBLEMA DO COVID 19

A orientação para “ficar em casa” tem se provado, mundo afora, como a medida mais eficaz para desacelerar o contágio do novo coronavírus (COVID-19). Áreas antes somente residenciais agora se tornaram local de trabalho 24 horas por dia em atividade e com seus moradores usufruindo e consumindo muito mais de todos os serviços dos condomínios.

A situação dos síndicos e gestores em manter a saúde, não só dos moradores, mas também das finanças do condomínio em equilíbrio das contas de seus empreendimentos não tem sido fácil!

Acompanhar de perto o fluxo de caixa do condomínio, e fazer uma análise financeira criteriosa dos centros de custos do condomínio, tendo como base a previsão orçamentária e se certificar de que o fluxo de caixa está sob controle neste momento é uma tarefa árdua.

A Cota condominial é rateio de despesas. O condomínio não visa lucro. “As pessoas têm um pensamento equivocado de que o condomínio cobra para ter sobra de caixa, quando é o rateio das despesas entre os condôminos”.

O síndico precisa comunicar aos moradores a importância do pagamento pontual da cota. Sendo o lugar onde as famílias estão mais seguras hoje, não se pode colocar a segurança do patrimônio de todos em jogo.

A inadimplência da Cota Condominial pode causar sérios problemas no condomínio como a falta de pagamento de serviços essenciais ao bom funcionamento, como por exemplo os elevadores e serviços de segurança. Sendo assim tentamos uma forma de sensibilizar condôminos para estar em dia com suas obrigações.

É papel do síndico, em muitos condomínios, fazer a cobrança dos inadimplentes

Vale lembrar que a evolução das dívidas deve ser acompanhada, constantemente, de forma que os moradores que pagam em dia não sejam prejudicados pelos que não pagam.

Converse com o devedor e tente entender os motivos pelo quais o pagamento não foi efetuado no prazo.

Ao adquirir grandes dívidas, como um carro novo, por exemplo, é comum que o condomínio seja deixado de lado.

Nessas situações, cabe a utilização de uma abordagem mais direta (sempre educada) e, em casos extremos, o acionamento da justiça.

Hoje temos nossas Residências como Refúgio e Local de Trabalho. Precisamos que tudo funcione perfeitamente e que todas as áreas do condomínio fazem parte da nossa casa. para nossa segurança e para nos movimentar.

Imagine um prédio com elevadores parados, e sem manutenção?
Imaginem um condomínio sem câmeras de segurança e sem portaria?

Deixar bem claro o que a taxa condominial significa e sua prioridade e que ela se destina unicamente para que sua casa seja um lugar de abrigo e segurança para você e sua família.

Entretanto, para casos onde o morador está enfrentando dificuldades mais sérias, o importante é ser ágil para reconhecer a situação.

Propor um acordo ou parcelamento, o qual auxilie as duas partes pode ser uma solução.

Na sequência, falaremos sobre algumas ações preventivas para a combater a inadimplência em condomínio. Confira!

O primeiro passo que um morador inadimplente deve tomar

Se você é um morador que está buscando uma solução para as dívidas, o primeiro passo a se fazer é avisar o síndico e a administradora de condomínio sobre a sua situação, o mais rápido possível. Assim você já mostra ao condomínio que pretende quitar o que está em dívida, além de não pegar o condomínio de surpresa.

Tentar renegociar a dívida é uma saída.

Quais as punições permitidas aos inadimplentes?

As punições aos inadimplentes é algo que gera muitas dúvidas, tanto aos síndicos quanto aos devedores.

Multa de 2% e juros de até 1% ao mês – ou conforme a convenção determinar correspondentes às taxas em atraso (De acordo com o Código Civil, multa pós vencimento superior a 2% não é permitida) Proibição de votar e ser votado em assembleia. Com o Novo Código de Processo Civil, as cobranças estão mais rígidas.

Hoje, um processo de execução deve demorar no máximo um ano e meio, quando não é resolvido nos 30 primeiros dias.

Em relação a penhora do imóvel, é possível que aconteça, mas essa é a última medida a ser tomada em uma ação judicial.

Não é sempre que o bem penhorado é o imóvel. Caso o devedor disponha de outros bens, como automóveis, também é possível leiloá-los. Nessas situações, o devedor que for condenado no Tribunal de Justiça deverá pagar as despesas condominiais conforme o estipulado pelo juiz em até três dias.

Quanto a proibição de áreas de lazer, exposição do nome dos inadimplentes e até o corte de água via hidrômetro são pontos mais complicados. Existem chances de o inadimplente ter ganho de causa caso uma dessas medidas sejam tomadas, então é bom ter bastante cuidado antes de executá-las.

E o síndico pode dar desconto na dívida total do inadimplente?

Outro ponto complicado é de dar desconto para o pagamento de uma dívida. Dar desconto a dívida total do inadimplente é prejudicar os moradores que tem suas contas pagas em dia.

O síndico não tem autoridade para dar descontos sobre dívidas do condomínio, ficando sujeito a arcar com o prejuízo que causou ao condomínio.

Então como renegociar a dívida?

A dívida é do condomínio e não do síndico, então, para haver uma renegociação dos valores, será necessário levar em assembleia. Sendo aceito em assembleia poderá ser realizada a renegociação. Aos síndicos e administradoras, uma saída é o parcelamento da dívida.

Condômino inadimplente pode participar de assembleia?

Volto a citar o que diz o Código Civil do Condomínio:

Art. 1.335. São direitos do condômino: III – votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.

Como você pode ver, o condômino só pode votar em assembleia estando quite. Então ele até pode estar presente na reunião, mas não tem direito ao voto.

O morador inadimplente pode ser síndico?

O condômino inadimplente, de acordo com o Art. 1.348 do Código Civil, não pode ser síndico do condomínio, uma vez que não cumpre com os deveres a ser cumpridos.

Está presente no Art. 1.335 do Código Civil a proibição da participação de condôminos inadimplentes de votar e participar de assembleia do condomínio. Dessa maneira o morador inadimplente não pode ser síndico, além de ser vetada sua participação na votação para síndico.

Art. 1.348. Compete ao síndico: cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;

Art. 1.335. São direitos do condômino: (…) III – votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.

Existem alguns advogados que dizem que, em última instância, não seria proibido um morador inadimplente ser síndico. Afirmam que no Código Civil do Condomínio está determinado que ele não pode votar, mas nada diz sobre ser eleito pelos moradores.